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中國房企未來發展之路--新加坡REITs模式經驗

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2019-06-11 09:42

  • 輕資産擴張是新加坡房企的主要特點。

    輕資産擴張是新加坡房企的主要特點。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德轻资产扩张的关键,通过私募基金孵化早期项目,成熟后向REITs注入,实现低杠杆的稳健增长。本文从发展历程、业务模式、经营特点全方面解析轻装上阵的新加坡龙头房企。

    新加坡最具代表性的房企是凯德集团(Capitaland Limited),目前拥有5只上市REITs。凯德集团是亚洲最大的房地产公司之一,2000年在新加坡上市,截至2019年一季度,拥有及管理的资产总值超过4700亿人民币。集团经营的房地产业态多元,包括商业综合体、购物中心、服务公寓、酒店、长租公寓、办公楼、住宅等,公司同时是一家成熟资产管理公司,管理5只REITs和17只房地产私募基金。2019年集团项目分布于全球30多个国家的180多个城市,以新加坡和中国为核心市场,并不断开拓印尼、越南、欧洲、美国等市场。公司目前拥有在新加坡和马来西亚上市的5只REITs,包括凯德商用信托(CMT)、凯德商务产业信托(CCT)、雅诗阁公寓信托(ART)、凯德商用中国信托(CRCT)、凯德商用马来西亚信托(CMMT)。

    從發展曆程上看,凱德經曆了從重資産向輕資産、從開發商到基金管理人的轉變。

    2002年以前,凯德采取重资产经营模式,角色为开发商。2010年10月,凯德由百腾置地和发展置地合并组建而成,总资产达到180亿新元(约900亿人民币),成为东南亚最大的房企。目前凯德集团的第一大股东为淡马锡,2018年末持股比例40.4%,原第二大股东星展银行逐步退出,国际投资机构进入,目前第二大股东为花旗银行,持股比例14.9%。成立初期,公司从事传统的房地产开发和投资业务,包括商业物业出租、住宅开发、服务式公寓、酒店运营等,其中住宅开发收入占比最高,2001年占61.0%,其次是商业物业出租,占比18.4%。传统模式下公司背负沉重负债,2001年有息负债达到90.6亿新元,净负债率达87%。2001年公司利息费用达4.3亿新元,对利润产生大幅侵蚀,当年亏损2.8亿新元,ROA仅1.6%。2001年公司提出轻资产(Asset-light)转型战略。2001年10月成立凯德金融(CapitaLand Financial)推动转型,当年公司酝酿发行第一只REITs凯德商用信托(CMT),但因制度环境尚不成熟,叠加公众对REITs认可度不高,发行失败

    2002年以後,凱德轉型爲輕資産模式,角色爲開發商+基金經理。1999年以後,新加坡政府通過立法奠定了REITs的法律框架,並在稅收方面給予REITs大量優惠,包括避免雙重征稅、允許公積金投資REITs、國內外個人投資者持有REITs獲取的分紅免稅、外國公司在新加坡投資REITs享受優惠稅率等。此外政府逐步放寬對REITs的監管,2003年金管局將S-REITs貸款比率從25%提高到35%,獲得A評級的S-REITs負債比率最高可到60%;2005年修訂《財産信托指南》,允許REITs在持有資産時,可以擁有部分股權,而不必擁有全部股權;允許REITs從事房地産開發以及投資未完工房地産等。

    受益于監管放寬,2002年,凱德成功發行新加坡曆史上第一只公募REIT—凱德商用信托(CMT),2004-2010年又成功發行凱德商務産業信托、雅詩閣公寓信托、凱德置地中國信托、凱德商用馬來西亞信托。5只公募REITs構成公司成功向輕資産轉型的基礎,公司角色也轉變爲開發商+基金經理。公司在REITs中的角色一是物業管理人,負責商業地産的租戶管理、市場營銷、物業服務等環節,收取物業管理費;二是基金管理人,負責決定REITs資産收購和處置計劃、融資決策等,收取基金管理費。

    從業務模式上看,凱德主要采取全産業鏈、雙基金運作模式。

    凱德兼有房地産開發商、房地産運營商、資産管理人三大角色,業務貫穿整個房地産産業鏈,主要表現在三個方面:一是開發和自持混合經營,凱德堅持“開發資産:自持資産=20:80”的配置原則,用前者博取高收益、用後者創造穿越周期的穩定現金流。二是自持業務混業態經營,2018年公司自持物業部分資産中,購物中心、寫字樓、公寓及酒店分別占49%、32%、19%。三是房地産和金融雙輪驅動,凱德不僅是一家房地産企業,也是一家資産管理公司,2018年擁有5只REITs和17只房地産私募基金,是亞太地區最大的房地産基金管理公司。

    “REITs+PE Funds”是凯德模式的核心。对于高风险、高收益的项目,如开发物业和培育期的商业物业,凯德主要用房地产私募基金进行投资;对于现金流稳定的成熟商业物业,凯德主要用REITs进行投资。而REITs通常对私募基金培育的项目具有优先购买权,凯德形成了“私募基金培育,再打包出售给REITs”的双基金配对运作模式。凯德旗下的私募基金主要分为两类:一是开发型私募基金,主要投资于住宅开发项目,二是自持型私募基金,主要投资于商业地产项目。而REITs持有物业一般为核心城市成熟的商业物业,凯德主要担任REITs的基金管理人和物业管理人的角色。双基金模式是“轻资产”转型的关键,2001-2017年凯德总资产规模增长近3倍,资产负债率从57%降至48%,净负债率从112%降至56%。

    夏磊 恒大研究院副院长 观点地产新媒体專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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