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一場關乎英國房地産命運的致命官司

觀點地産網 ?

2019-03-18 22:58

  • 這個判決的意義,不僅體現了英國地産租賃的安全性,從宏觀來看,也保證了英國經濟的穩定性。

    李穎 英国房地产市场差点因为一场5亿英镑的官司陷入大麻烦。

    兩年前,歐洲藥品管理局(以下簡稱‘EMA’)以脫歐爲由,向英國金絲雀碼頭集團(以下簡稱‘CW’)申請提前終止長達25年的租約。

    作爲房東,CW當然不同意,于是雙方對簿公堂,鬧到了英國高等法院。

    這個官司的意義非常重大。

    如果英國法院支持EMA的訴求,這將形成可怕的多米諾骨牌效應,未來不僅是歐盟機構可以以脫歐作爲解除租約的事由,其他商業機構也將因此效仿。

    再進一步延伸,這個事由還可以應用到其它各種商業合同,從而大大破壞英國的商業環境。

    因此,英國地産圈幾乎每個人都屏息以待,非常關注這一官司的最終判決。

    EMA,全稱歐洲藥品管理局,曾把總部設在英國倫敦的金絲雀碼頭,因爲脫歐,歐盟將把EMA搬去荷蘭阿姆斯特丹

    2019年2月20日,英國高等法院僅用10分鍾就做出了CW勝訴的判決。

    法院判决,英国脱欧并不构成租约无效(the lease will not be frustrated)的理由,丘吉尔广场30号(30 Churchill Place)的承租人EMA必须继续支付租金。

    英國房地産市場逃過一劫,但EMA表示還要繼續上訴。

    事件前後

    整個事件的起因要回溯到八年以前。

    2011年,EMA与CW就预租(pre-let)金丝雀码头的25-30 Churchill Place大楼进行协商,并且于当年8月5日签订了租赁意向书(Agreement for Lease)。

    双方同日签订开发管理协议(Construction Management Agreement),并约定由CW负责完成楼宇的开发,EMA就其租赁部分按其标准有权自行装修。

    2014年10月21日,在樓宇建築交割後,EMA和CW按照租賃意向書附件格式簽訂了一份長達25年的租賃協議(Lease),承租該物業做爲他們的歐洲總部,租期從2014年7月1日至2039年6月30日,每年支付租金1300萬英鎊。

    EMA最终决定租下底层至10楼(一共29.3万平方英尺),其中2楼3楼作为會議室(最大一个會議室以“联合国”方式设置,可以容纳135人),4楼为员工餐厅。EMA拥有独立的出入口和电梯间,这部分楼层挑高也比其他楼层要更高。

    之後,事件發展的關鍵時間點如下:

    2016年6月23日,英國公投決定脫歐。

    2017年3月29日,英國政府宣布將于2019年3月29日夜間11點脫離歐盟。

    2017年8月2日,EMA向CW發信件,認爲英國脫歐在英國法項下構成激發租約無效(Frustration)的事由。

    CW以及他們的借款銀行認爲這將對他們的商業操作構成極大不確定性,經過與EMA協商,決定將該事由交予法庭在2019年3月29日(即預計脫歐日)前聆訊該案。

    2017年11月20日,歐盟成員國達成決議,從2019年3月1日開始,EMA將從英國·倫敦搬往荷蘭·阿姆斯特丹。

    EMA自此開始與荷蘭當局合作,安排搬遷事宜。

    2019年1月16日,英國高等法院開始爲期9天的庭審。

    庭審過程

    在庭審過程中,EMA针对英国合同法规定,提出五点事由,以支持其合同无效诉求。

    1. EMA失去欧盟公约第7协议(Protocol 7 to the Treaty on the European Union ((简称“TEU”))以及欧盟职能公约(the Treaty on the Functioning of the European Union (简称“TFEU”))对其的保护。

    EMA稱該協議的存在對其執行相關職能以及獨立性不可或缺,一旦英國脫歐完成,他們將失去這兩個公約對他們的保護。

    2. EMA的任何部分或者其他欧盟单位在法律上将不能再使用该物业。

    3. 在英国退出欧盟后,EMA将不能行使租约赋予其的权利,比如分租或者转租。

    4. 如果EMA继续执行该租约,该行为将超出其法律权限而非法无效,包括支付租金。

    5. 未来EMA将支付双份租金,这将极大影响EMA的执行能力、效率以及独立。

    EMA同時以歐盟法角度提出,即便上述5點促使合同無效的理由不充分,法庭也不應該讓EMA繼續受制于該租約,因爲他們沒有相應的權力繼續執行,這將超出他們的權限。

    隨後,聆訊按照英國民事訴訟程序規定第8章進行。

    CW集團要求法庭確認,英國脫離歐盟以及/或者EMA搬遷並不能構成合同無效事由。

    除非法律允許解約或者合法轉租,EMA必須繼續承擔租約以及所有相關合同文件規定的義務(包括但不限于繳納租期內所有租金)。

    但EMA抗辯,稱他們的搬遷是因爲英國脫歐必然導致他們不再需要位于倫敦的歐洲總部。

    如果在英國脫歐後,做爲歐盟的一個分支機構,已經無法在倫敦繼續執行他們的職能,我們在簽訂租約時無法預料到該情形。

    商業合同是否會因爲脫歐而無效?

    在這個案件中,主要圍繞著一個關鍵的問題,那就是英國合同法項下的“Frustration”能否在脫歐適用?

    在回答問題之前,先看一下定義。

    首先,“Frustration”一般字典上的解釋是挫敗、失望等,作爲法律術語可以理解爲因情勢變更而導致合同目的落空。

    即因爲某些後來發生的某些事情而導致環境發生重大變更,致使之前簽署的合同無論從實質上或者商業上,無法得到繼續執行而終止。

    该原理可追溯至1863年,但法庭一直不愿意轻易以此事由来解除合同双方的权益。最大一个原因就是,法庭不愿意介入双方商业上的谈判,即某方谈了个bad deal,他们会想方设法用该理由来使自己摆脱合同的束缚。

    法庭在判決書中用了12頁的篇幅,援引了14個在英國合同法上的經典案例(其中包括兩個1903年愛德華7世加冕儀式的取消而導致部分合同是否無效的案例)來解釋這個原理,總結下來大概包括如下幾個方面:

    1. 这是一个衡平法上的救济方式,目的是为了矫正普通法上过于僵化的规定。

    2. 该原理的应用效果是“杀死”合同,释放双方的义务,因此在运用时必须严格控制在有限的场合。

    3. 合同双方无需做出任何行为,一旦该原理被触发,合同即告自动终结。

    4. 该原理的中心是不能因为提出诉求的一方的行为或选择而触发。

    5. 发生令合同无效的事件不是因为提出诉求的一方而产生。

    案例的闡述太過于複雜(但非常有趣),由興趣的朋友可以私下聊。

    事實認定

    在2019年2月20日,法院最後列出案件的五個事實作爲最後判決的根據。

    1. 物业性质的认定

    如以上“事件前後”中所描述,法庭认定该物业是CW为EMA“定制的”(“bespoke”或“purpose built”)。

    如果沒有EMA從長期租客的角度進行承諾(尤其是現金流角度),CW或許就根本不會建這棟樓。

    雙方在進行商業談判時,盡管有各自的立場和考慮,但最後簽訂的租約仍然是代表了雙方的一個公同目的,即EMA將把該物業做爲他們的總部大樓使用。

    2. EMA性质认定、财政审批程序

    EMA的前身是根據歐盟在1993年7月22日的規定設立,在2004年3月31日正式成立EMA。根據歐盟法規定,EMA將負責協調歐盟各國賦予其的科學資源,用于藥品上的估量、監督以及藥物警戒。

    EMA擁有獨立的法人人格。在歐盟成員國中將根據各國的法律,享有最大的法律人格下的自由。EMA可以自行收購或處置任何動産或不動産。他們也可以參與法庭訴訟程序。

    EMA運營資金部分來自于歐盟撥款。如果企業尋求或維持歐盟授權需要向EMA繳納費用,EMA也可以向這些企業提供有償服務。

    其中歐盟撥款部分,EMA管理會就其執行任何可能會涉及重大支出的項目,必須盡快通知預算主管機構。這類項目包括承租或購買物業。

    在本案中,在簽署租賃意向書之前,EMA于2011年4月18日就與CW的租賃事宜提出如上申請,歐洲議會也于2011年6月7日做出同意的批複。

    TFEU第341條規定,歐盟機關的所在地必須各成員國政府聯合協商決定。

    1993年的決議是將EMA總部設在倫敦。

    2018年11月16日歐洲議會和歐盟委員會決議從2019年3月30日開始,EMA將在荷蘭的阿姆斯特丹設立辦公室。

    脫歐後,英國將變成相對于歐盟的“第三國”。法官認爲EMA處置位于第三國的不動産的權力並未因脫歐而喪失,歐盟也可以繼續將該總部放置于第三國。

    當然從歐盟機構運作的有效性角度來看,離開倫敦選擇阿姆斯特丹非常合理。但這並不影響EMA處置該不動産的權力,因此這不能成爲EMA抗辯租約無效的基礎。

    3. 租约的具体规定

    該租約經由租賃雙方律師談判起草,非常冗長,在這裏僅提出相關有爭議的轉租條款來進行分析。

    租約允許EMA在非常有限且嚴格的規定下可以共同承租、轉租或者分租。EMA可以與其他歐盟機構共同承租。如果是分租,CW作爲房東可以要求EMA爲分租租客提供一個可以接受的擔保人。

    轉租規定大同小異,前提是CW的利益不能受損。尤其是如果轉租給非歐盟機構,CW可以要求EMA簽署授權擔保協議,爲受讓人在租約的義務提供擔保。

    該租約租期一共25年,一直到2039年才到期,EMA在簽署租約時明確了解該租約是沒有破租期的(CW不願意就此做出任何讓步,如果要CW就該問題讓步,那整個租約條款包也將重新進行談判)。

    法官認爲盡管脫歐超出合同雙方的預料和控制,但EMA願意簽署這樣一份長期且無破租期的租約,即應當認定爲EMA願意承受25年內出現的風險,而且雙方也就可能出現的風險做了一定的防範措施,即允許EMA進行轉讓。

    4. 签署租赁意向书时是否可以预见英国脱欧

    盡管英國和歐盟之間的關系一直很微妙,但法官認爲在租約簽訂時,雙方並不能預見英國脫歐這個事件。

    5. 保险

    盡管CW對租客不支付租金進行了投保,但這不是爲了防止“脫歐”這樣的不可預見因素而設置的。

    脫歐與契約精神

    在最後判決中,法官認爲脫歐並不能令該租約無效,因情勢變更而産生的“非法因素“或者雙方共同目的的落空均不得到法庭的支持。

    “英国脱欧并不构成租约无效(the lease will not be frustrated)的理由。”

    雙方(尤其是EMA)的義務並不因英國脫歐成爲”第三國“,或者是EMA選擇將總部從倫敦遷往阿姆斯特丹而獲得解除。

    所以,EMA必须继续执行丘吉尔广场30号(30 Churchill Place)租约下的义务。

    判決結果對英國商業地産的意義

    金丝雀码头集团的首席执行官兼董事长George Iacobescu曾经表示,如果EMA胜诉并提前退租,将会让CW亏损2.64亿英镑。

    不過,這場官司可能所引發的影響,遠比CW損失的那2.64億英鎊更加深遠。

    George Iacobescu在随后补充道,如果EMA成功,这将会破坏英国法律的基本原则,但我们期望与我们签订合同的其他方尊重法律和自己的义务。

    行業其他律師也曾警告,如果法院最終支持EMA的訴求,會爲其他公司打開解除租約的先例。

    先例一旦打開,將會形成“多米諾骨牌效應”,大大沖擊英國商業地産市場。

    屆時,不僅僅是歐盟的機構可以以脫歐作爲解除租約的事由,其他商業機構也會效仿。

    再進一步來說。

    以脫歐爲由來解除租約還可以應用到各種其它商業合同上,而這也將給英國整個商業環境帶來廣泛的不確定性。

    如果EMA成功退租,大樓貸款方和大樓本身的價值都會受到嚴重影響。

    所幸,法官的判決對脫歐公投後的英國商業地産發出了一個重要的信號,那就是在脫歐的情況下,公司仍然要遵守租賃條件和條款。

    同時這也從另一方面證明,英國房地産合同受到法律嚴格保護,並不需要擔憂租客因爲突發事件申請違約。

    這個判決的意義,不僅體現了英國地産租賃的安全性,從宏觀來看,也保證了英國經濟的穩定性。

    事件後續

    1. 2019年3月3日,法官允许EMA提出上诉。鉴于该案具有重大影响力,并且有胜诉的可能,因此初审法官同意将案移送上诉庭进一步审核。

    2. 美国共享办公空间公司Wework开始和EMA谈判,希望承租该物业做为其在伦敦新金融城的第一个共享办公空间。

    3. 到目前为止,EMA和CW两方合计花掉了超过320万英镑的律师费。该数字将因为EMA提出上诉而继续增加。

    文/李穎 英国CMS纳华律师事务所中国业务部总监

    撰文:李穎    

    審校:勞蓉蓉



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