博美彩票

  • 首頁
  • 資訊
  • 觀點指數
  • 會議
  • 問答
  • 學徒計劃
  • 會員服務
  • 登錄
  • 投稿
  • 原报告 | 世茂房地产“我有一个梦想”

    觀點指數研究院 ?

    2019-09-20 19:02

  • 只是世界總不是靜止的,2019年已然過半,“重回前十”一直是世茂內部的目標。爲了這個目標,世茂在淡市的行情周期中,開啓了大規模的收並購。

    觀點指數 繼2013年銷售額增長46%,世茂房地産在2014年繼續表現出高成長性,全年實現銷售額670.7億元。首次迎來排行榜的高光時刻,位列房企銷售排行榜前8,此後再未擠身前十。

    經曆兩年的“掉隊”後,2017年,世茂首次突破千億門檻,實現合約銷售1007.7億。同時,世茂在2017年業績會上發出進取的聲音:世茂將在2017年至2019年迎來高速增長期。

    但是,2016年的930之後,市場風向已變,對于重倉一二線城市的世茂來說,限購倒逼著它要趕回進度,重回前十之路,顯得舉步維艱。

    只是世界總不是靜止的,2019年已然過半,“重回前十”一直是世茂內部的目標。爲了這個目標,世茂在淡市的行情周期中,開啓了大規模的收並購。

    銷售營收加速並行

    世茂房地産董事局主席許榮茂認爲:“我們前兩年增速太快,負債太高,庫存太多,利息上去了,工程質量也沒控制住。”

    世茂房地産因此發起了一場變革,在三四線城市實現嚴格的“以銷定産”,控制開工,將供貨重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市;其次,將90%以上的新增投資放在一二線城市;還有降低融資成本,調整債務結構。

    在2017年結束去庫存調整後,世茂房地産近兩年的銷售同比增速愈加飛快。2016年實現合約銷售金額681.2億,同比增速2%;2017年合約銷售額1007.7億元,同比增47.93%;2018年合約銷售額1761.5億,同比增74.8%。2019年上半年就已突破千億大關,達到1003.4億。

    在合約銷售面積方面,2016年合約銷售面積491.8萬平方米,同比下降11%,2017年世茂明顯開始提速,實現合約銷售面積606.2萬平方米,同比增23.26%,2018年實現合約銷售面積1068.7,同比增76.29%。

    2019年上半年,世茂房地産實現營業收入565.6億元,同比增加32.9%,其中物業銷售收入爲532.4億元,同比增長30.9%。平均入賬銷售價格從2018年上半年的12740元/平方米增加23.3%到2019年上半年的15713元/平方米。

    上述數字的上漲,得益于世茂的推盤計劃及産品結轉結構。2019年中期公告顯示,世茂的銷售物業收入占據營業收入的94.13%。2019年上半年入賬項目分布于44個城市,且大都位于經濟發展水平較高及需求旺盛的一、二線,和強三四線城市,其中一、二線城市占其物業銷售額的81.3%。同時,所入賬項目的“抗風險”及“強溢價”的能力亦使得世茂項目的均價不斷上漲。

    而面向未來,世茂的新開工和竣工面積也在提高。其中2019年上半年新開工面積達1,049萬平方米,在建面積達3,408萬平方米,竣工的總樓面面積約爲543萬平方米,較去年同期的400萬平方米上升了35.75%。

    據世茂首席財務官丘鈞山透露,預計下半年竣工面積達3500萬平方米。2019年全年可售資源爲2229萬平方米,按照18048元/平方米去換算的話,全年銷售貨值達4000億。

    萬億貨值在手

    經曆兩年調整後,盡管許世壇于2019年中業績會上表示,世茂沒有一定要回前10的壓力。但事實或許並未如此。

    2016-2018三年中,過去重倉一二線城市的世茂開始做出戰略性布局調整,降低博美彩票成本。觀點地産研究院觀察發現,在新增土儲城市分布方面,2016年除了江蘇、浙江外,世茂在其他省份基本只布局一線城市、直轄市和省會城市,且新增地塊也依然圍繞在一二線城市。新增土儲樓面地價均價爲10944元/平方米。

    2017年,世茂開始戰略性調整城市布局,新增布局城市18個,包含8個三、四線城市。到了2018年,世茂于年內布局43個城市,三、四線城市占7成;新增96宗地,三、四線約占63%;新增土儲面積1615萬平方米,三、四線城市土儲面積占58%。受此影響,2018年世茂的新增土儲樓面地價下降到5099元/平方米,較2017年的10861元/平方米下降53%。

    在拿地力度上也能體現出世茂的決心,2016年世茂新增土儲面積僅爲396萬平方米;2017年新增土儲面積1060萬方米,同比增167.7%%;2018年增加1615萬平方米土儲,同比增52.4%。城市布局由2016年的43個逐年上升至47個、87個,截至2019年中期報,世茂城市布局達到101個。

    原本連續幾年布局城市未超過50個的世茂,2018年至今把城市面擴容到了101個,爲自己的銷售趕超進度奠定了基礎。

    更爲亮眼的是,世茂的項目數量自2016年的132個項目增加了128%,2019年中期已經達到301個項目。尤其是在2018年裏,一年內增加的項目數高達100個左右。

    觀點研究院此前研究發現,加大與同行的合並,也是世茂近年來項目數增長的原因。

    據觀點研究院不完全統計,3月至今,世茂集團通過旗下兩個上市平台世茂股份、世茂房地産已先後收購泰禾、明發、萬通、粵泰的13個項目,其中涉及泰禾的項目數量達到9個,累計斥資約134.11億元。

    2019年世茂的銷售目標爲2100億,截至今年上半年,世茂合約銷售額達1003.4億,完成全年目標的47.8%。同時大體量的土儲貨值爲下半年沖擊銷售前十奠基,世茂2019年全年可售資源爲2229萬平方米,全年銷售貨值達4000億元。如果按照保守53%的去化率,世茂基本上可以完成2019年2100億元的銷售目標。

    據年報顯示,2017年世茂的總貨值達8000億元,2018年爲9000億元,2019年上半年達到了10500億元。同時,世茂便開始積極布局大灣區,截至2019年6月,世茂在粵港澳土儲貨值已達2600億元,占總貨值的24.76%。

    “前十”道阻且長

    手握超300個項目的世茂,重回前十之心迫切。縱觀TOP100頭部房企銷售額,如果僅僅是完成自己的銷售目標顯然並不能使得世茂重回前十。

    据“觀點指數·中国房地产销售金额TOP100榜單”显示,世茂于2018年、2019年中的榜單排名分别为11和12名,离前十之路只剩一步之遥。

    据“觀點指數·2018中国房地产销售金额TOP100榜單”显示,TOP5开发商2018年的销售金额增长仅30.9%,TOP10房企的销售金额增长为31.9%,TOP20的销售金额增长49.6%。而2018年世茂的销售金额达1761.8亿元,同比增长率为74.8%,2019前8个月累计合约销售总额约1419亿元,同比增长41.48%,可见其对于重回前十的强烈愿望。

    若世茂可以保持约70%的高年增长率,预测2019年销售总额可达2995.06亿元。取样觀點指數·2018中国房地产销售金额TOP100排名第十位的企业,其销售额为2006.4亿元,2019年若按照同比增长31.88%来预测,则2019年TOP10销售金额门槛值为2637.6亿元,世茂重回前十仿佛胜券在握。

    可現實就那麽簡單嗎?

    觀點指數研究院整理部分头部房企近三年来的销售数据,可以看到对比其他房企,世茂确实加速了脚步,然而,重回前十似乎并非易事。

    数据来源:企业公告、觀點指數统计

    “前十”的座次你追我趕,而接連的融資收緊信號,使得長期高杠杆運營的房企在資金上開始抓襟見肘,不少房企開始表示將在2019年下半年減少博美彩票市場上的動作,更加聚焦于推盤去化,例如某房企開啓了7.8折的促銷活動。

    再加上年初業績會定下的銷售目標給予房企的營銷壓力,預計2019年剩下來的幾個月,會有更多房企加入到促銷大軍之中,各房企接下來的單月銷售金額相信會有一個觸底反彈的過程。

    不過2019年半年報顯示,世茂房地産上半年賬面現金約爲522.34億元,未動用銀行及金融機構融資額度約爲400億元。2019上半年其淨負債率爲59.6%,已連續第8年維持在60%以下的較低水平。優越的資金流動性,爲世茂穿越市場周期提供了較強的抗風險能力。

    可以看到,休養生息兩年後歸來的世茂,擁有充足的土儲、貨值,控制得當的負債率等,使得世茂仍有加杠杆的空間。

    但如今市場下行,世茂最終能否成功周轉並購的項目並突破,使自己的規模更上一樓,今年前十寶座是否有世茂一席之地,仍是未知數。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:陳耀國    

    審校:歐陽穎



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    資本

    世茂