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  • 原报告 | 华润商业分家的时点

    觀點指數研究院 ?

    2019-09-17 19:15

  • 一直以來購物中心都是華潤置地發展的重點,與此同時,寫字樓也成爲了未來的重點發展方向。但這一切在商業地産日趨激烈的競爭下,還存在諸多不確定性。

    觀點指數 在2019年中期業績會上,華潤置地宣布其投資物業實現租金收入57.0億元,同比增長30.4%,預計租金未來2-3年保持10-20%的增長。

    談及物業以及商業上市計劃,唐勇表示,准備年內啓動物業上市的安排,商業公司還在計劃過程中。

    拆分商業上市在房地産領域並不稀奇,華潤置地作爲商業地産領域的佼佼者,從1994年發展商業地産至今已經曆經二十余載。隨著商業地産的發展,或許它離未來資産證券化或者分拆的時點也越來越近了。

    華潤的“當下”與“未來”

    據2019年中期業績數據顯示,華潤置地上半年的綜合營業收入爲458.5億元,其中開發物業收入爲366.1億元,投資物業(包括酒店經營)的租金收入爲57.0億元,投資物業在總收入中占比達到12.43%。這在涉及商業地産經營的房企中,是比較出色的。

    2019年上半年,華潤置地的商業地産業務依然保持較快增長。截止2019年6月30日,購物中心業務的租金收入爲42.9億元,同比增長39.5%;寫字樓業務收入爲6.9億元,同比增長11.9%;酒店業務收入爲7.2億元,同比增長5.6%。其中,購物中心在三個業務中增長最多,表現亮眼。

    数据来源:華潤置地半年报,觀點指數整理

    2019年上半年,華潤置地共有兩個購物中心開業,分別爲鞍山萬象彙、吳江萬象彙,店鋪開業率分別爲99%、96%,表現良好。而在下半年,華潤置地表示將進一步擴大投資物業規模,陸續會有8個購物中心開業。

    截止2019年6月30日,華潤置地的投資物業規模達950萬平方米。購物中心方面,已開業萬象城/萬象天地22個,萬象彙/五彩城13個,儲備項目48個。此外,輸出購物中心項目27個,其中在營項目18個,儲備項目9個。

    在保持購物中心競爭力的同時,華潤置地對寫字樓的投資也在增長。近年來,隨著核心城市産辦需求上升,以及自身對分散風險和獲取穩定現金流的要求,寫字樓業務也逐漸成爲了華潤置地發展的重點方向。

    如若觀察近年來華潤置地在寫字樓方面的發展,可以發現其戰略發生了調整。2016-2018年,華潤置地在建及擬建的寫字樓總樓面面積分別爲165.22萬平方米、257.57萬平方米、229.15萬平方米,在營的寫字樓總樓面面積分別爲40.70萬平方米、50.19萬平方米,63.29萬平方米。

    數據顯示,華潤置地寫字樓的在營總樓面面積逐年穩步上升,在建和擬建的總樓面面積更是在幾年間增加了近70萬平方米。換而言之,未來幾年計劃入市的寫字樓體量將呈現倍速增長。

    数据来源:華潤置地2015-2018年年报,觀點指數整理

    雖然寫字樓業務目前在商業部分的貢獻遠不如購物中心,甚至稍遜于酒店業務,但不可否認的是,華潤對其今後的發展寄予厚望。

    從商業地産領域的布局傾向來看,購物中心一直以來都是華潤置地發展的重點,在商業部分占據絕對優勢。此外,寫字樓也成爲了其希冀的“未來”,未來幾年可能會迎來較快增長。

    主攻一二線城市

    自1994年開始接觸商業地産,華潤置地就在上世紀開發了包括上海華潤時代廣場、北京華潤大廈、北京鳳凰城等地標商業項目,但真正確立在商業地産領域的地位,還是因爲2004年開業的深圳萬象城。

    即便在15年後的今天,深圳萬象城仍是華潤置地商業地産項目的代表之作,它的成功,也爲華潤發展商業提供了範本。通過總結深圳萬象城的成功經驗,華潤置地開始走上了把萬象城模式複制到其他城市的道路,並且也獲得了不俗的成績。

    據2018年年報數據顯示,在華潤置地已有的商業項目中,表現比較出彩的有:深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城、成都萬象城、南甯萬象城。其中,深圳萬象城2018年的租金收入爲10.17億元,估值爲90.32億元,租金和估值都幾乎是其他城市萬象城的2倍之多,表現優異。此外,杭州、沈陽、南甯等地的萬象城租金均超5億元,估值在35-47億元之間。

    数据来源:华润2018年年报,觀點指數整理

    在華潤置地目前的商業項目中,深圳萬象城無疑具有絕對的霸主地位,那麽與其他的房地産企業的商業項目相比,深圳萬象城又處在什麽水平呢?

    数据来源:各企业2018年年报,觀點指數整理

    從上圖數據可以看出,2018年深圳萬象城的租金雖不如上海恒隆廣場,但破10億元的租金收入和將近10%的同比增長率在行業中還是處于較高水平。

    在深圳萬象城保持行業優勢的同時,華潤置地也在加速購物中心在其他城市的布局。截止2019年6月30日,華潤置地自持購物中心爲35個,加上下半年預計開業的8個,預計年底將達到43個。

    数据来源:公开信息披露,觀點指數整理

    就地區分布來看,下半年開業的購物中心從北到南均有分布,其中江蘇省最多,爲3個;從城市布局來看,主要集中在二線城市,其中以長三角地區居多。

    這些逐年增加的購物中心背後,其實是華潤置地爲其商業地産的未來發展規劃藍圖。在商業地産發展上,華潤置地一直都將核心一二線城市作爲其主要陣地,主要采取從一線城市進入,再逐漸向典型二線城市鋪開的方式。

    據2018年年報數據顯示,截止2018年12月31日,華潤置地的在營商業項目達35個,分布于25座城市,當中一線城市有3座,二線城市有14座,一二線商業地産建築面積占比合計77.62%。

    目前,華潤置地在一二線城市的傾向化商業布局已初見雛形。但在商業地産競爭日趨激烈的當下,華潤置地能否在占領市場的同時,又能消化日益多樣化的消費需求呢?這依然是待解的一個問題。

    商業拆分節點漸近?

    在房地産行業,對一些比較知名的、特別是有自己成熟産品線的企業來說,拆分商業板塊甚至是走上資産證券化道路並不罕見,而且似乎是一條謀求長久穩定發展的必經之路。

    對房企本身而言,商業拆分上市一方面有利于獲取更多的資金,擴大自身規模;另一方面,能夠有更多獨立發展的空間,提升産品影響力。華潤置地作爲商業地産行業的佼佼者,未來拆分上市似乎合情合理。

    實際上,2016年,華潤置地就確立了了“2+X”的商業模式,即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上,積極拓寬購物中心+互聯網生態體系建設、物業服務、老年地産、海外地産等其他業務發展模式。

    而商業地産無疑是其中發展的重點之一。2017年6月,華潤置地邁出了商業地産業務獨立發展第一步。對組織架構進行大調整,把商業地産事業部從開發業務中分出來,並將其調整爲一級組織機構,形成了總部大區-項目-商業地産的三級管控組織。

    近年來,關于華潤置地的商業拆分或者證券化的問題也層出不窮,大家都在關注這個房地産企業未來會走上什麽樣的道路?未來,華潤置地會不會拆分上市,什麽時候拆分上市,現在這些還是個未知數。“未來資産證券化或者分拆的時點越來越近。”或許從管理層的回應來看,至少可以知道這個時點已經不遠了。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:馮彩雲    

    審校:歐陽穎



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