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  • 原报告 | 萬科弧线

    觀點指數研究院 ?

    2019-09-09 19:09

  • 在經曆了幾年的嘗試探索之後,萬科發現部分新業務難以形成有效的商業模式,這些也在2019年中期報告中一一顯現。

    觀點指數 8月21日早上,在深圳萬科中期業績推介會上,總裁祝九勝回應養老業務目前的進展提到,萬科現在是第三次創業,目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶的需求,構築第二條增長曲線,向城鄉建設與生活服務商轉型。

    萬科第二條增長曲線的由來可以追溯到2014年,當時萬科提出多元化業務轉型,尋求房地産開發之外的新的增長點,戰略提出的判斷依據是房地産行業將由黃金時代走向白銀時代,單一的房地産開發業務難以支撐企業未來的增長。爲此需要探索創新業務,尋找第二條增長曲線。

    緊接著八爪魚、V-LINK、熱帶雨林、産城計劃等戰略相繼提出,新業務的探索也在如火如荼開展進行,主要涉及物流、教育以及養老等等。萬科對新業務的期許很高,郁亮表示,未來新業務要在萬科萬億市值中占半壁江山。

    但在新領域裏對新事物的探索往往是充滿曲折的,在經曆了幾年的嘗試探索之後,萬科發現部分新業務難以形成有效的商業模式,爲此,萬科提出“收斂聚焦、鞏固基本盤”的主基調,對新業務進行梳理以及修剪,這些也在2019年中期報告中一一顯現,究竟第二曲線能否在未來撐起萬科的另一半江山?

    新業務與收斂聚焦

    在實行“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”的戰略調整之後,萬科結算面積增加,營收大幅提升。

    数据来源:萬科报告 觀點指數整理

    数据来源:萬科报告 觀點指數整理

    2019年中報披露,萬科實現營收1393.2億元,同比增長31%;期間房地産業務實現銷售金額3340.0億元,同比增長9.6%,是前3家龍頭房企唯一一家累計銷售金額出現正同比增長的房企;經營活動産生的現金流量淨額爲88.5億元,去年同期爲-42.6億元。

    数据来源:萬科报告 觀點指數整理

    營收結構方面,今年前半年萬科房地産、物業服務、其他業務營收分別爲1329.9億、52.8億、10.5億,占總營收比例分別爲95.4%、3.8%、0.8%。上半年萬科物業營業收入同比增長27.1%,房地産業務營收占比持續降低。

    房地産和物業服務被萬科列爲主營業務,其中房地産業務前半年同比增速爲32.15%,大于營收增速,這是萬科提出探索新業務以來第二次房地産業務增長高于整體營收增長。其他業務收入有所下滑,同比下降11.3%。

    值得注意的是,其它業務收入指的是萬科收取的聯營公司管理費、運營支持費、代收費用及其它收入,並非指物流、租賃等新業務的收入。由于新業務沒有占主營業務收入或主營業務利潤10%以上,未達到信批標准,故而歸類在主營業務的房地産業務中。

    数据来源:萬科报告 觀點指數整理

    回望近幾年萬科報告披露的新業務,2014年提出發展新業務之後,2015年萬科成立物流品牌萬緯物流,2016年增加了商業地産、滑雪、長租公寓、養老幾項業務,並將其和物流地産歸類于拓展業務,2017年拓展業務再添教育、産業辦公兩名新員,2018年將標准辦公、産業園、冰雪度假歸入主營業務中的其他業務之中。

    数据来源:萬科报告 觀點指數整理

    萬科2019年中報具體披露的有5項新業務,包括租賃住宅、商業開發運營、物流倉儲服務、標准辦公和産業園、冰雪度假。養老、教育則未在中報裏提及,這在一定程度上佐證了去年的說法,即養老、教育因沒有明確的盈利模式以及推廣方式而有所“收斂”。

    今年6月,萬科內部確立的四大BG(區域)業務重點給我們提供觀察萬科未來業務變化的另一視角。相比之前的規劃,産城業務並沒有列入中西部重點業務;泊寓不再是南方區域未來的發展重點,産辦反而成爲萬科北方、上海以及南方區域的關注焦點。

    這份業務變化是來自萬科幾年試錯、賽馬的一個新的總結。此前,中西部的重點業務是産城與文旅,但由于中西部産業基礎薄弱,短時間難以形成具備規模效應的産業鏈,該區域選擇集中資源和精力,只做房産開發。

    南方區域是第一個推出“泊寓”品牌的區域,此外還在深圳推動萬村計劃獲取改造租賃存量,聲勢浩大。但由于萬村計劃開展困難,被迫停滯,且南方區域開展長租公寓伊始(2016年前)並沒有形成統一品牌,當時出現了萬科驿、萬科派、被窩公寓等,全區域競相爭取長租公寓主導權,導致量發展大于質,最終“泊寓”並未出現在南方區域的重點名單中。

    産辦業務是萬科近兩年重點發展的業務。2018年年報中,萬科初次披露了産辦業務具體數據,管理標准辦公項目70余個,産業園項目30余個,管理面積合計約700萬平方米。該業務接下來成爲北方、上海、南方區域的重點業務,這些區域都有一線城市,且博美彩票資源獲取困難,存量巨大,適合發展産辦。

    大江大海與事人匹配

    2019年,萬科對其組織架構中的業務線進行了擴展,增加了教育BU。前兩年,萬科通過內部賽馬機制相繼在上海區域以及南方區域成立“德英樂”和“梅沙教育”兩個教育品牌,並由相應區域主導,各自發展。

    此次萬科成立教育BU,似是想將兩地的教育資源整合統一發展。此前萬科還調任南方區域首席執行官張紀文負責教育業務,首席財務官孫嘉接任南方區首的位置。

    数据来源:觀點指數整理

    伴隨著萬科業務、組織結構的調整,上述人事變動只是其中的冰山一角。從5月底薛峰從廈門萬科總經理調任廣州萬科總經理開始,萬科接連調整高管職位,兩個多月內,萬科發布了14條人事任命。

    這系列的職位調動主要以內部調配、跨區域流動爲主,也是萬科推動“大江大海”計劃的結果。

    簡單來講,“大江大海”計劃主要包括明確能力需求、激發內部人才流動以及尋求外部市場人才,是萬科明確提出戰略轉變、事人匹配的産物。萬科希冀通過得到業務發展的能力拼圖,再根據能力拼圖去找合適的人。郁亮介紹稱,首先把公司內部變成大江大海,用集團公開競聘的方式選拔人才,內部競聘。同時,他還明確大江大海一定不是海盜行動,更多主張從乙方挖人。

    数据来源:萬科报告 觀點指數整理

    除了內部高管區域換防之外,萬科也適當精簡了部分基層員工,主要體現在包含新業務的房地産開發系統上。該系統員工數量由12699人變爲12080人,減少619人,由此産生的辭退福利近1421萬元,比去年同期增加超過500萬元。

    祝九勝對此回應稱,“減員”是萬科組織重建中“事人匹配”的一部分。他認爲,房地産行業已發生了深刻變化,人員素質、能力要求也相應提高。“實事求是地說,靠內部的培訓和改造讓他能夠迅速提升顯得有點勉強。萬科會通過能力拼圖、人才地圖和大江大海,把合適的人配到合適的事情上來。”

    從業務收斂以及人員精簡來看,萬科這段時間一直在“做減法”。

    2014年,萬科講到了房地産的白銀時代,流露出擔憂,並開始了衆多新業務的從0到1、1到100的探索。

    2019年,萬科根據新業務探索的結果,集中實施戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配四件事。

    之前是多點開花,現在是修枝剪葉,萬科所追求的一直都是構築起除住宅開發的第二條增長曲線。構築第二曲線並不是靜態的階段,過程中涉及到一次次試錯、調整,呈現出的是螺旋上升的態勢。究竟第二曲線能否在未來撐起萬科的另一半江山?只有靜待時間給出答案。

    原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

    撰文:詹興晶    

    審校:歐陽穎



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