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觀點指數 | 五月聯合辦公市场报告:融资纾困

觀點地産網 ?

2019-06-12 16:59

  • 在分化局勢中,聯合辦公的頭部企業仍然憑借著較強的抗風險能力前行。

    觀點指數 近幾年來,“規模”一直是聯合辦公領域的第一訴求,彼時企業融資、並購、對標競爭等動作不斷,進擊資本市場的呼聲更是此起彼伏。但經濟環境的下行以及市場流動性的收緊,使得行業自去年第四季度以來,經曆了一輪低谷期。

    關店、退租、裁員、融資受阻的消息屢屢傳出,大環境的壓力,迫使聯合辦公在某種程度上進入沈澱調整期。顯然,過去跑馬圈地、快速擴張的節奏已經不是合適的生存狀態,取而代之的關注點是收資平衡、盈利、穩紮穩打。

    不過,在分化局勢中,聯合辦公頭部企業仍然憑借著較強的抗風險能力前行。

    2019年前5月,納什空間、優客工場、氪空間等都有相應的融資動作,項目的布局也有了新的進展。

    低潮與分化

    作爲寫字樓市場的衍生領域,聯合辦公的供應來自于辦公樓的投資進展。以往的數據顯示,近來辦公樓單月投資額已不複2017年年中788億元的高位;自2018年4月份,辦公樓單月投資額同比增速連續出現了負值。今年4月,全國辦公樓投資額爲445億元,爲20余個月中的最低值,仍處于負增長。

    数据来源:觀點指數整理

    從供需角度看,部分城市過高的空置率拉低了寫字樓整體開工投資的積極性;而存量的累積,正好給聯合辦公獲取場地的機會。相關數據顯示,2018年共享辦公在國內寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米,爲2017年的3倍;9個主要全國性共享辦公品牌在7個國內主要城市新增125個網點,新增工位數超過10萬個,均較2017年有明顯增長。

    但据觀點指數统计,目前各城市的聯合辦公市场份额已出现了分化的格局。

    具體而言,北京仍是聯合辦公競爭的主戰場之一,市場份額爲31%。辦公科技的革新、就業人口結構的變化等因素,帶來了工作場所需求的轉變。過去三年,在資本的助推下,北京聯合辦公業態的存量面積規模增長了8倍。

    北京的聯合辦公集中于CBD及周邊、中關村、上地、望京,受租金價格高企的制約,該業態在北京甲級寫字樓的租賃面積占比顯著低于上海。過去三年,聯合辦公企業不得不把拓展目標瞄准低品質寫字樓、購物中心等物業。相較于傳統辦公,北京聯合辦公有向商圈周邊傾斜的趨勢。

    進入2019年,由于行業整體環境陷入低潮,聯合辦公企業于上海、北京的布局都有所減緩。但作爲衆多企業的重倉地,上海目前總體的市場份額仍最高,達33%,網點主要集中于老黃埔、南京西路、徐家彙、陸家嘴等傳統商圈。在該城市中,共享辦公占寫字樓面積達3.5%,已成爲亞太地區最大的共享辦公市場。

    此外,在其他一線城市中,深圳、廣州聯合辦公業態的市場份額分別爲4.5%、2.5%。而于二線城市中,成都的市場份額超過了深圳,杭州、西安等城市則超過了廣州。由此可見,雖然一線城市的聯合辦公體量占比71%,但往低能級城市下沈的趨勢,仍得到一定程度的呈現。

    数据来源:觀點指數整理

    許多中小企業對聯合辦公仍有較大需求,而大型企業雖然不會用聯合辦公空間替換北京或上海的傳統辦公室,但他們可能會在二線城市采用靈活的辦公模式,建立分支辦公場所,這爲聯合辦公城市布局的下沈提供了動力。

    今年以來,部分聯合辦公企業提及布局時,都表示將進一步涉足部分二三線城市。例如,ATLAS寰圖就于月內新拓了西安項目,而優客工場提及將集中落地8家新社區,落地的城市就包括成都、常州、甯波、青島、南京等二三線城市。

    融資急纾困

    經過兩三年的成長,聯合辦公目前還未能找到成熟的經營模式;該業態換租成本低、租期不穩定、客群的屬性雖然決定了其較爲靈活的租賃方式,但同樣面臨著市場波動性較大的風險。

    由于聯合辦公业态还未步入稳定期,融资就成为了企业维系生存的关键一环。今年前5月,流动性相对于去年下半年有所改善,业内多家龙头企业也推动着自身的融资进展。据觀點指數统计,1-5月份,纳什空间、优客工场、氪空间等总共获得了14亿元的融资额度,相比于去年同期的10.1亿元,增长了38.6%。而且,融资方式也呈现出多样化的特点。

    其中,股權融資依然是企業資金輸血的主要途徑。4月份優客工場獲得了星牌集團旗下龍熙地産2億元的戰略投資;這是星牌集團對優客工場的第三次投資,也是優客工場D輪後的戰略融資。

    而5月份,在經曆了諸多負面消息之後,氪空間也迎來了IDG資本、歌斐資産、逸星資本的聯合領投,額度爲10億元。據悉,此次融資是氪空間曆史上單筆金額最高的一次融資,所獲資金將用于進一步推進新戰略的發展實施。

    除此之外,3月份,納什空間聯合辦公領域首單ABS獲批,則爲行業的融資開辟了新的路徑。該ABS名稱爲“渤海彙金-納什空間資産支持專項計劃”,優先級爲AAA級,獲批額度爲2億元。項目由渤海彙金證券資管作爲資産支持證券的承銷商和管理人。

    值得注意的是,與一般以實物做抵押資産不同,納什空間此次發行的ABS,是以租賃租金作爲支持資産,也即利用預期租金作爲融資的籌碼。這對于輕資産運營的納什空間來講,更有利于資金的配置與周轉。

    ABS較爲注重基礎資産的質量,雖然融資成本高于同等級的信用債,但如果企業的資産評級高于主體評級,仍能夠實現較低成本的融資。另一方面,資産證券化對于企業在融資的同時,也起到保持資産負債率的作用。

    總體而言,行業的集中度也在融資中有所體現。2018年,國內共享辦公規模排名前五的企業獲得投資接近95億元,在行業中占比超過九成。

    進入2019年,聯合辦公的融資集中于龍頭企業中。

    資本的呼喚

    獲得資本助力之後,“上市”就成爲了被提及的關鍵詞。而與上市傳言産生交集最頻繁的主體,要數優客工場與WeWork等企業。

    今年2月份,有消息稱優客工場希望今年在紐約納斯達克上市,並尋求30億美元估值。據知情人士透露,此前優客工場曾考慮在香港上市,但後來將目標改爲紐約。目前,優客工場已聘請花旗集團和摩根大通開展相關工作,最早將于2019年三季度在納斯達克上市。

    無獨有偶,4月份,WeWork宣布在美國提交上市申請,可能將成爲今年美股市場繼Uber之後的第二大IPO。而近日,據外媒報道,WeWork正與銀行就其首次公開募股之前安排27.5億美元信用額度進行談判,推動IPO進展。

    但在追逐資本市場的同時,聯合辦公業態的盈利問題仍然困擾著企業。例如WeWork,2018年其營業收入約18億美元,淨虧損19億美元,虧損額度進一步放大。

    而盈利問題疊加經濟下行周期等因素,部分企業今年以來調整了布局的節奏。數據顯示,一季度,北京寫字樓成交占比中,聯合辦公只占4.3%,與去年全年17%的占比相比,活躍度大幅下降。在此期間,中資運營商基本沒有在北京開新店,發展轉爲維穩策略。

    此前两年,优客工场开启了频繁并购。据觀點指數统计,2018年,聯合辦公大型并购交易达8笔,优客工场就占了里面的7宗。但今年以来,该企业放缓了并购的脚步,创始人毛大庆更发布文章称:“到眼前的节点,我也已开始考虑放慢一点,扎扎实实地步入规模效应后的长尾效应阶段。”

    而向來對標WeWork的氪空間,近來則很少提及規模。在獲得10億元的融資之後,原投資人歌斐資産合夥人王雪泉進入氪空間擔任CEO。此前他對外表示,氪空間不是簡單地做規模,在策略上、戰略上更關注的是盈利,賺錢是商業地産的本質。這轉變了其此前“規模第一、效益次之”的認知。

    但緩步並不代表止步,近月來,頭部企業仍然在擴大布局。

    1月份,優客工場宣布進駐新加坡“華爾街”珊頓道,這是它在新加坡的第三個社區。此前,優客工場已在新加坡布局緯壹科技城社區、新達城社區兩個項目。

    5月份,消息称优客工场将集中落地8家新社区,落地城市包括成都、广州、常州、新加坡、宁波、北京、青岛、南京,新开面积达3万多平方米。据统计,截止今年5月,优客工场已在全球44 座城市布局了200余个聯合辦公空间,会员数超过了30万。

    此外,WeWork也于3至4月份宣布進駐武漢、廣州;ATLAS寰圖也新拓了深圳、西安等項目。

    撰文:曾樹佳    

    審校:勞蓉蓉



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