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解局 | 粵泰“解渴”与世茂64亿收购算盘

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2019-06-10 11:47

  • 僅過去了兩個月時間,粵泰股份就放棄了融資計劃,轉而選擇了更爲直接的出售變現。

    觀點地産網 繼泰禾之後,粵泰股份成爲了世茂房地産下一個“買買買”的對象。

    剛剛在6月5日出讓兩個項目予世茂房地産的粵泰股份再發公告,宣布與隸屬世茂房地産的五家子公司分別簽署了項目轉讓協議,擬轉讓5個項目予世茂,交易對價總計63.97億元。其中包括了此前已經完成出讓的淮南公園天鵝灣項目和淮南洞山天鵝灣項目。

    事實上,早在6月5號的收購之後,就有業內人士猜測,從此前收購泰禾項目的過程來看,世茂和粵泰之間的交易可能遠不止于此。

    果不其然,世茂沒有讓大家等待太久。除了此前兩個項目外,世茂新增收購粵泰股份的三個項目分別爲廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目和中浩豐投資發展有限公司20%股權。交易對價分別爲約27.8億元、24.99億元和2.79億元。

    年初業績會上旗幟鮮明地表態後,收購似乎已經成爲了世茂的一個日常操作。如今市場的關注點也漸漸轉移到了被收購對象的身上。包括被收購項目的“情況如何?”“是否能賺錢?”“有無風險?”等。

    另一方面,對于資金壓力頗大的粵泰股份而言,開發項目收取回款或是融資的傳統方式似乎已“遠水難解近渴”,相比之下,直接將項目出讓顯然成本更低,也更爲快捷。資料顯示,截至世茂收購,淮南公園天鵝灣和淮南洞山天鵝灣兩項目仍有約27萬平方米未開發面積。

    粵泰天鵝灣籌錢

    經營企業有時候與老百姓過日子類似,難以爲繼的時候總不免賣點東西貼補家用。受債務危機影響,粵泰股份近年來已經多次出售自己旗下項目。而作爲粵泰股份手中的高端産品線,天鵝灣系列項目無疑是其回血的“主力軍”。

    此次出讓的五個項目中包括了三個天鵝灣系列産品,其中價格最高的廣州天鵝灣二期項目位于廣州市海珠區,宗地面積約3.1萬平方米。根據規劃,該項目建設規模爲兩棟,總建築面積7.1萬平方米,其中包括了地上46層和地下3層。

    賣項目回血無可厚非,但另一方面,粵泰對于資金的渴求似乎有些急迫。

    公告顯示,早在今年4月24日時,粵泰股份曾與北方國際信托股份有限公司簽署過一份合作協議。據此,北方信托對粵泰股份名下五個項目通過債務重組及新增開發資金的方式提供融資約48億元。

    恰好,廣州天鵝灣二期項目就在這五個項目之列。事實上,此次轉讓給世茂的三個天鵝灣項目,均是粵泰股份此前擬與北方信托合作融資涉及到的項目。對此,粵泰股份方面直言道,本次項目出售後,預計會影響北方信托就上述項目的後續融資合作。

    僅過去了兩個月時間,粵泰股份就放棄了融資計劃,轉而選擇了更爲直接的出售變現。

    除此之外,或許還有另一個點能夠看出粵泰股份的“急迫”。具體而言,關于此次五個項目的出讓,粵泰股份甚至沒有來得及與項目其他股東達成協議,由此也給此次與世茂的交易增添了許多不確定性。

    公告提到,安徽江龍投資有限公司持有恒升天鵝灣和粵泰天鵝灣各10%的股權,截止目前,粵泰股份尚未取得安徽江龍對于本次交易放棄優先受讓權的聲明。如安徽江龍對本次交易不放棄並行使其優先受讓權,則有可能導致本次交易失敗。

    更進一步的是,根據出讓協議安排,粵泰股份尚需取得安徽江龍持有的項目公司10%的股權,但目前粵泰股份尚未與安徽江龍就收購該股權事項簽訂任何實質性文件。

    看起來,粵泰股份這次有些“先上車後買票”的意味。但不管怎麽說,交易完成後,粵泰股份也就能暫時松下一口氣了。據協議,雙方同意暫時預留合計14.12億元,用于支付相關未付款項等,世茂方實際支付的合作對價爲49.85億元。

    世茂收購規則

    一口氣拿出60多億來收並購,世茂這一次的手筆不小。對于加大收並購,世茂此前曾表示是因爲時機正好,加上招拍挂成本太高所致。而市場這麽大,對于如何挑選收購對象,世茂顯然有著自己的一套法則。

    另外提及一個關于該公司的最新消息,其子公司上海世茂建設有限公司于6月10日獲批可以向合格投資者公開發行公司債券132億元,有效期24個月。

    許世壇在受訪時曾指出,目前是房企並購的好時機,償債高峰期下有不少企業會面臨較大的償債壓力,而世茂的優勢在于較低的融資成本和充裕的現金。

    此次的粵泰與此前的泰禾,還有萬通、明發等企業,世茂房地産的收購對象境況相仿,那就是日子都不太好過。而被世茂大規模收購的泰禾與粵泰身上還有著另一個共同點,那就是手中都有著較爲優質的項目。

    有業內人士指出,世茂的收購與部分同行不太一樣。其並不會全盤接手,而是選擇了單個項目收購的做法。雖然速度不快,但卻能相對保證安全。顯然,除了回報率之外,“安全”是世茂收購的又一考量標准。

    而此次的收購情況似乎有些複雜,交易目前諸多的不確定性,無疑也會讓身在局中的世茂受到影響。

    據公告顯示,此次交易的廣州天鵝灣二期項目、嘉盛項目等均同時存在著對外提供抵押擔保和被司法查封及輪候查封的情況。

    其中,天鵝灣二期項目對外提供抵押擔保和被司法查封及輪候查封的所涉債務剩余本金余額分別爲16.2億元和19.2元。嘉盛項目的對外提供抵押擔保和被司法查封及輪候查封的所涉債務剩余本金余額分別爲11.96億元和25.96億元。

    看起來,要“安全吃下”這幾個項目並不是一件簡單的事。爲此,交易雙方在協議中也是費了不少心神。

    能夠看到,在單獨發出的廣州嘉盛項目和天鵝灣二期項目交易公告中,均設有一欄“特別約定”。其中針對項目存在的問題提到了多項規定,具體包括甲方無法協調債權人解封,則乙方有權在向甲方支付合作對價款之前單方終止本次合作。

    此外,協議中還提到,簽訂後60日內,乙方將繼續開展盡職調查,期間若發現對本次交易有實質性影響的重大事實而影響目標項目轉讓及目標項目開發運營,則乙方有權解除本協議或屆時雙方另行協商解決。

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    撰文:陸欣    

    審校:劉滿桃



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