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“大宗交易王” 深控泰富广场51.8亿整售中的销售筹码

觀點地産網 ?

2019-04-17 23:40

  • 50億過後,大宗交易還會是深圳控股今年的銷售籌碼嗎?

    觀點地産網 在深圳,前海無疑是一面巨大的金字招牌,以至于其余區域都爭破頭想成爲“下一個前海”。

    “西有前海”成爲固定標簽後,北有什麽、東有什麽等等層出不窮。而在官方表述中,羅湖區第一個喊出對標前海的發展口號:“西有前海,東有筍崗”。

    片區再造,城市更新,深港合作,打造國際時尚消費中心……在羅湖筍崗的發展邏輯下,招商、寶能、恒大、華潤都紛紛搶占起來。

    深業集團也是其中一員,在筍崗打造了片區規模最大、總建築面積約100萬平方米的綜合體項目深業泰富廣場項目。4月16日,深業集團宣布稱,深業泰富廣場大宗交易總額達到51.8億元,包括簽約金額合計40.5億元。

    其中,包含了3宗10億級交易,總額分別爲15.5億元、15.1億元、11.3億元。據了解,這51.8億元的交易基本都是在去年年底前完成的。

    也正是这个项目及其他大宗交易,使得深业集团旗下控股上市平台深圳控股得以在2018年落幕时踩线过关,全年销售额升至164.53亿元。50億過後,大宗交易還會是深圳控股今年的銷售籌碼嗎?

    51.8億大宗整售

    深業泰富廣場位于羅湖筍崗梨園路與梅園路交彙處,地處深圳地鐵7號線、9號線交彙處,總建築面積100萬平方米,總占地面積4.45萬平方米,也是目前筍崗片區唯一超過百萬方體量的城市更新綜合體。

    規劃顯示,深業泰富廣場定位爲“時尚創意綜合體”,核心業態爲國際高端家居主題會展中心,規劃有商業、辦公、酒店、公寓等業態,形成以高端家居消費爲主,集購物、辦公、娛樂、觀光、信息集成及高端物流等資源爲一體的一站式服務平台。

    項目總共將分成五期開發,産品涵蓋商業、辦公、公寓,初步規劃有約400米高的超甲級寫字樓,綜合體的裙樓及地下規劃有20萬平的商業mall。其中,目前已售的一期體量爲30萬平方米。

    目前,深業泰富廣場已獲預售許可證,共備案2019套房源,具體包括商業100套、辦公459套、公寓1460套,其中商業備案均價10.21萬元/平方米,商務公寓備案爲6.58萬元/平方米,辦公則爲5.44萬元/平方米。

    而此次深業集團公布的51.8億元交易總額,則基本都是在2018年底集中完成的。觀點地産新媒體了解,深業泰富廣場于去年9月28日正式入市,開盤首發寫字樓、公寓共5棟。

    于10月9日,數家機構共花18億購入一整棟公寓和部分寫字樓,買家包括一家國內500強企業。

    隨後再于12月底,深業控股“加班加點”進行簽約、備案工作,僅3天完成800套單位的簽約手續,銷售金額近24億元。

    很明顯,如此大宗的交易非零散成交促成。有消息披露,此次售出的D棟整棟、E棟整棟、C棟18個整層、A棟13個整層和大部分商業均是整購行爲,收購方則包括央企、國企,均以産業自用爲目的,所屬行業主要以建築設計、裝飾設計及服裝設計等創意類産業爲主。

    按此計算,深業泰富廣場整購總金額已經超過42億元,加上認購的公寓及商鋪,總交易總額已超50億元。有報道指,項目登頂深圳2018年“大宗交易之王”寶座。

    在區域位置及潛力外,爲何深業泰富廣場得以成交超50億元的大宗交易數額?

    “731新政之后,这些商务产品稀缺性比较大。”深圳业内人士对观点地产新媒体表示。据了解,去年, 深圳发布调控新政,提出2018年7月31日前各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售,且不得改变用途。

    該人士進一步指出,目前市場尚處于調整期,預計今年寫字樓等物業的價格整體上會有些許松動,“這時候入手相對也會比較劃算。”

    此外,相對于住宅物業而言,商辦物業的金融屬性也更強,屬于資産配置的優質之選。

    值得一提的是,同在筍崗區,與深業泰富廣場相鄰的招商中環也有大宗整售出現。有數據顯示,招商中環已銷售近142億元,成爲深圳迄今爲止單盤整售金額之王。

    根據戴德梁行數據,2018年深圳大宗交易市場全年錄得交易總額約280億元,其中,寫字樓資産占全年大宗交易總額的近50%;而受限于整天金融環境、政策等,相較2017年有約20%的回落。

    對于今年大宗交易的走向,市場人士表示,商業、辦公、公寓這三類物業的大宗收購預計還會持續出現,“對于開發商來說,一是融資現金壓力仍在,二是整售可以保持項目完整性,出貨快、回籠(資金)快。”

    深圳控股銷售籌碼

    目前,深業泰富廣場入市面積僅25萬平方米左右,此外二期用地已經拆遷完畢。且不論此後開發入市的二三四期出售是否順利,目前整售的物業卻對深圳控股貢獻巨大,甚至成了其去年銷售勉強達標的“救兵”。

    觀點地産新媒體了解,早在2018年中期業績會上,對于上半年合同銷售額同比下跌超五成至43億元的情況,管理層仍顯得氣定神閑,表示說這種情況將在下半年得到改善,並且將合同銷售計劃由150億元提高至200億元。

    具體而言,下半年深圳控股推出貨值約210億元的項目,且均位于深圳,預計去化六成以上。

    最終,深圳控股于去年完成總合同銷售額約164.53億元,同比上升43.1%,完成目標82.27%,僅完成了未調整前的全年銷售目標;其中,全年深圳項目銷售占比79%。

    其中,12月,深圳控股通過大宗交易的形式,將深業中城項目和泰富廣場項目的寫字樓及公寓,以及觀瀾玫瑰苑項目的商業出售,錄得合同銷售約68億元,從而使得深圳控股全年銷售升至164.53億元。

    這幾宗大宗交易對于深圳控股的意義是不言而喻的。從年報中看到,對于去年的表現,深圳控股用了“克服重重困難,通過物業大宗交易實現銷售突破”“經過努力,實現大幅增長實屬不易”“本年度大宗交易貢獻巨大”來形容。

    其中,深業中城、泰富廣場、觀瀾玫瑰苑、博豐大廈四個項目實現大宗交易總計約87.3億元,占銷售總額約53%。據觀點地産新媒體查詢,其中泰富廣場貢獻銷售42.29億元,占據全年銷售的25.7%,僅次于銷售49.62億元的深圳中城。

    對于今年是否采取大宗交易的形式從而實現銷售目標,深圳控股董事局主席呂華在3月舉辦的業績會上表示,如果市場散售比較好,公司還是會傾向散售;但如果有大宗交易的機會,公司還是會爭取。

    “雖然年初住宅和公寓市場有所回暖,特別是住宅,但是寫字樓還是過剩的,非常需要大宗交易。”呂華如是稱。

    如此來看,深業泰富廣場、深業中城等項目的大宗交易,還是深圳控股今年180億元銷售目標的重要法寶。

    “非常需要大宗交易”的深圳控股,除此外還有什麽業績籌碼呢?據悉,城市更新、片區統籌仍是深圳控股的主要發展方向。

    其中,去年深圳控股就信宏城城市更新項目與原業主簽訂拆遷補償協議,並取得開發主體資格。該項目占地約9萬平方米,位于深圳市光明新區公明街道將石村下石家村,將重新建設成爲兼具住宅及商業功能的社區。深圳控股透露,該項目重建的總成本將爲36.1億元,未來可售總面積約爲13.86萬平方米。

    在片區統籌方面,深圳控股旗下的深圳車公廟、八卦嶺等片區的統籌規劃和城市更新工作也再加速推進。其中八卦嶺上林苑項目于深圳“731”新政出台前已完成城市更新計劃和專項規劃審批,預計于2019年內取得開發主體資格。

    此外,目前深圳控股全面啓動輕資産運營業務的混合所有制改革工作,在整合智慧園區運營、商業運營、代建業務以及物業管理等輕資産運營業務的基礎上,分別設立了四家輕資産運營管理公司,制定包含引入戰略投資者和經營者員工持股的混改方案。

    有報道指,深圳控股希望引進的戰略投資者能在業務層面上形成協同、互補關系,帶來資源及創新,“如果只是純粹的財務投資者,我們並不歡迎,我們不缺錢。”

    撰文:林心林    

    審校:楊曉敏



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