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禹洲地产“港派”25年 养出“佛系野心”

觀點地産網 ?

2019-04-10 19:31

  • 自上市以來,禹洲地産的毛利率,以及派息占核心利潤一直保持在30%以上,2018年這兩項指標分別達到31%和36.45%,處在行業領先水平。

    自2009年在香港聯交所主板上市,這已是禹洲地産第9年以港企身份公布業績。今年的業績,依然使紛至沓來的投資人和媒體感到欣喜。

    禹洲2018年ROE全面反映了其在盈利、運營、財務上的綜合實力,禹洲已多年在ROE這個關鍵指標上滿足“長期”且“穩定”兩個指標,穩健輸出價值。

    而盤點近9年禹洲地産的業績會發現,其發展節奏和成長模式,一貫充滿了“港派”穩健風格,即效益求穩爲上。

    禹洲地産的銷售額金額,2013年109億、129億、2014年2015年140億、2016年232億、2017年403億,至2018年這一數值達到560億(增幅約39%),2016—2018年,禹洲的複合增長率約在55.4%。

    這一速度與一衆激進的內房企相比,不算太快。

    但自上市以來,禹洲地産的毛利率,以及派息占核心利潤一直保持在30%以上,2018年這兩項指標分別達到31%和36.45%,處在行業領先水平。

    如果再看一個數據——銷售回款也可發現,以2018年爲例,一年回款做到了353億元,回款率63%以上,銷售效率頗高。據了解,禹洲2019年的銷售回款預計會在468億元。

    綜合以上幾個數據和指標而言,禹洲雖在規模上是“中等生”,但論運營效率,早已跻身“優等生”行列,整體效率大有看齊瑞安、新鴻基等老牌港企的勢頭。

    的確,沈穩但蓄勢。正如禹洲集團董事局主席林龍安所說,2019年,禹洲已成立25年、上市10周年,依然需要穩健睿行,繼續堅持平衡利潤、規模、風控的三駕馬車。

    30%增長率背後的“港派”25年

    1994年創辦禹洲集團時,林龍安覺得這個起步是算晚的,所以他當時一直想把禹洲的起點做高一些。

    這使禹洲前期在福建建設的,多爲品質型項目,而這也在潛移默化中給以後的禹洲埋下了和當時大批迎風突起的房企有所不同的風格基因。

    以致2004年禹洲開始擴張時,林龍安最先選擇的,就是長三角和中部區域具有獨特地位的兩座城市——上海、合肥。

    尤以上海爲例,“在上海這個非常成熟的市場,消費者都已接受了十幾年培育,專業度和品味均在一個高水平,沒有驚豔的産品,或者說沒有出這種産品的能力,遲早玩完。”

    有禹洲內部人士就直言,所以禹洲在上海13年,一直還是以打造産品爲重,禹洲金橋國際、禹洲藍爵、禹洲商業廣場、禹洲城市廣場、禹洲老城裏、禹洲丁香裏,也都成爲區域的標杆盤,這非常不容易。

    深耕合肥多年,禹洲地産也已在2014年已位列前五大開發商。“就像早期,這批閩企大刀闊斧地‘動手術’時候,特別狠。當初剛從福建拼出去,這批企業多多少少要經曆磨合期,而期間最考驗的,其實不是性格,而是專業程度。”有行業人士也直言。

    值得一提的是,禹洲地産在2014年即同時進軍酒店行業,自持運營嘉美倫酒店公寓。自持物業、長期運營的意識開啓頗早。

    憑借長期穩定的現金流,度過2008年席卷全球的金融風暴,禹洲即在2009年在港交所上市。
    但上市後的禹洲地産也終給人略爲“佛系”的感覺。用林龍安的話說,自上市以來禹洲的複合增長率一直保持在30%以上,2016—2018年,這一數字約在55.4%。

    這個速度和其他閩系房企相比並不算快,林龍安則不止一次表示,“單純追求規模,從來不是禹洲的目的。”

    實際上,從林龍安近年對企業發展要求的一些描述,如“未來做到2000億就夠了”、“在城市中進入前十即可”,也可看出其身上港商務實求真的特性。

    也或由此,總有業內評述禹洲是內地發家的港股企業中,最有老牌港企風格的一家企業。

    不盲目不跌宕  25年严控负债率

    而老牌港企的最突出一項特征是優質的財務狀況。

    自2009年上市以來,禹洲地産的毛利率一直維持在30%以上,2018年接近31%;年度利潤及核心利潤分別按年升19%和17%;EBITDA和核心利潤也保持在行業的較高水平,核心利潤同比上升16.9%到34億。

    自上市以來,禹洲地産派息率占核心利潤也一直保持在30%以上,2018年爲36.45%。

    資産負債表方面,禹洲2018年的總權益達到214億元,按年升23%,手頭的現金293億,同比增幅達到67%。

    2018年年底淨負債率爲66.97%,也是處于比較健康的水平。實際上,禹洲地産連續25年負債比維持60%-80%。

    禹洲一直維持核心利潤比較高的水平作爲派息,2018末期、中期、全年股息(港仙/每股)總共是31.5港仙,比去年每股30港仙增加5%,派息爲核心利潤的36.45%。

    資産負債表方面,截止到2018年年底,禹洲的手頭現金293億左右,總借貸由于公司的規模也在擴張,總借貸的絕對金額有所增加,達到436億。淨負債/EBITDA的比例爲1.8,淨負債率是66.97%,比較健康。

    一個細節是,禹洲地産的短期債務僅僅164億元,手頭現金則在293億,相比一年內到期的借貸164億,現金流很充足。

    另外禹洲的總資産1151億,比去年年底增加352億,總權益增加23%,達到214億,也比較穩健。

    林龍安表示,禹洲毛利肯定會在行業水平之上,長遠來看,在平均水平上浮3-5個百分點以上,是沒問題的。“禹洲不是純粹沖量的企業,每個項目都要有利潤,沒利潤不盲目拿地,這是禹洲二十幾年的堅持”。

    牽手華僑城後有“野心”

    禹洲優秀的毛利率水平,的確與拿地策略有很大關系。

    2018年禹洲長三角銷售占比75%,爲最大,其次海西區和環渤海分別爲16%和7%。

    而長三角的項目溢價有保證,2018年爲例,禹洲的收入同比上升12%到243億,已確認物業平均銷售價格穩步上升,爲每平方米15,182元。

    不過禹洲的拿地成本並不算高。2018年底平均博美彩票成本是4,812元,相較2018年全15,125元的合約銷售均價,留了足夠的利潤空間。

    同時,2018年禹洲進入的重慶、揚州、蚌埠、新鄉、福州等多個新盤上市,2018年合約銷售貢獻來自24個城市,更加多元化,禹洲的六大都市圈也正式成型。

    戰略性進入28個一二線核心城市和強三線城市,進一步夯實及深耕六大區域板塊的布局,面對多變的市場,集團謹慎控制投資方向,采取靈活多元化的拿地方法,一年內共納入30個優質地塊,實際上,論及禹洲在拿地和擴展方面,不得不提的一點是合作與收並購。

    林龍安表示,並購和收購是禹洲的強項。而收購和並購也一直被視爲禹洲博美彩票儲備的主要來源。把控博美彩票的收入成本,也是直接將禹洲最近十幾年毛利率保持在30%左右的主要原因。

    “在成功引進華僑城做第二大股東之後,無論是在資源上還是品牌背書上,給禹洲帶來強大效應。一方面禹洲有望獲得更多新增的博美彩票渠道,而另一方面央企入股在債務及信貸評級、融資等問題上也將讓禹洲獲得更多的受益機會。”禹洲就表示。

    的確,有禹洲人士直言,未來有望與華僑城在文旅産業項目層面落地合作,將有效控制項目成本。融資層面,禹洲發債利率比同類型民營房企低出2個百分點。

    “今年我們會適宜根據銷售的進度增加拿地,應該會在400億左右,自己的權益在70%,大概280億。”林龍安表示。

    “金融危機再現也能熬1年”

    更注重利潤、而不特別在意規模的增加。似乎正是這種氣質,讓禹洲給人感覺與衆不同的穩健。

    不過,2019年禹洲地産400億的拿地安排,從曆年的規劃來看,顯然已是“頂配”。

    這一安排對應的是“沖向2020年的千億目標”,實際上,這是大多數中型房企的發展節奏,禹洲地産的速度並不低于水准。或許正如林龍安所說的那樣,禹洲曆來都不是以追求規模爲目標,但規模並非不重要。禹洲是要跟利潤、負債率比例結合在一起。

    的確,可以看見的是,禹洲博美彩票收購不斷,截止目前已經有131個項目,約1,738萬平方米的博美彩票儲備,貨值超過3,000億,並且80%分布在一線和二線城市,但負債率並沒有上升。
    林龍安甚至曾有“即使金融危機再出現,禹洲也能熬1年”的表述,這種信心在當下金融環境相對緊張的局面中,是少見的。

    正如林龍安曾坦言的,“短期內沖擊千億,對任何一家50強企業其實都不是難事,只要舍得放棄利潤,放大杠杆,說沖也就沖上去了。但千億之後呢?”

    的確,真正一流的房企,追求長期健康增長必然會均衡規模與盈利,並且將效益水准保持在同行之上,而這才是“港派”的真正精髓。

    審校:劉滿桃



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