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重磅发布 | 觀點指數·2019年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100

觀點指數研究院 ?

2019-03-31 16:31

  • 對于房地産開發商而言,3月份作爲一年中首個季度的總結,企業之間的排位和差距的雛形也將出現。

    TOP100占位雏形显现 年度目标制定与企业规模增长心思

    按照慣例,房地産企業1、2月份的銷售業績,往往會出現一個“低開”現象,尤其在2月份,銷售受幾天春節假期影響,往往成爲了房地産開發商一年中業績最差的幾個“低點”之一。而如果排除這部分因素的影響,房企在3月份的銷售則顯然比1、2月份高出不少。

    事實上,對于房地産開發商而言,3月份作爲一年中首個季度的總結,企業之間的排位和差距的雛形也將出現,爲了能在第一季度搶個好的占位,房地産企業往往會選擇在個時間點上“力拼”一把,交出一個不俗的成績,以對自己過去一個季度的努力作出交代。這使得3月份理所當然成爲了房地産企業銷售業績的第一個“小高峰”。

    以单月销售成绩作为对比,在觀點指數·2019年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100中,3月份,绝大部分的房地产企业销售业绩实现了对1、2月单月销售的超越。觀點指數统计的数据显示,其中在3月份销售业绩环比2月份实现增长的超90%,仅有极个别企业没有完成逆袭。

    根据觀點指數2019年前三月中国房地产企业销售金额TOP100,1-3月,中国房地产销售TOP100企业总金额达到21422.27亿元,相比1-2月份TOP100销售金额,增长73.69%。

    回顾今年前两月榜單,房地产企业在1月和1-2月TOP100销售榜中,TOP10、TOP30、TOP50销售份额分别占TOP100市场份额的41.10%、67.51%、82.32%以及42.75%、68.49%、82.89%。而根据觀點指數最新榜單,1-3月份TOP10、TOP30、TOP50企业所占市场份额则为42.06%、69.20%、83.33%,企业之间的占位已经开始显现,差距开始产生并逐步拉大。

    数据来源:觀點指數统计整理

    當然,集中度的不斷提升是房地産行業發展的必然規律,而與之相比,對比行業前兩年開發商對規模追逐的狂熱程度,現在的企業表現得已經弱化很多。這當中,幾家頭部企業已明確表示不願提及目標規模,而碧桂園早已在每月例行公布數據中將全口徑銷售改爲權益口徑。

    在3月份房企举行的2018年业绩会中,头部三家企业仅有恒大提出了2019年合约销售目标,但按照其2018年实现的销售金额5513.4亿元计算,其目标增长幅度也仅为8.83%,是觀點指數统计的30家已提及今年目标的典型企业中,增长幅度在10%以下的3家企业之一。这表明房地产开发商、特别是头部企业,对于规模的期待已经明显弱化。

    当然,房地产作为资金密集型行业,规模也代表着市场和行业资源的占有。觀點指數统计的数据显示,在近来已经提及2019年目标的30家典型房企中,增长幅度达30%以上的仅有2家。此外,增长在25%-30%的有5家,而增长幅度在15%-20%之间的企业数量占比最多。

    数据来源:企业业绩会、觀點指數统计整理

    事實上,按照在2018年的行業環境和背景下,房地産企業所實現的增長,行業人士認爲,大部分企業所定下的2019年目標普遍偏保守。但規模的增長,顯然已不再是行業追逐的主要目標,這對頭部企業更是如此。

    年報的秘密:負債與融資成本

    2018對房企來說是艱難的一年,一個最爲直觀的觀察點是,在各種金融限制手段出台和政策的調控背景下,一部分房企的負債卻像一只拉不住的牛,企業管理層站在債務懸崖的邊緣,驚險刺激之余,莫不爲企業抹幾把冷汗。

    根据觀點指數此前发布的2019中国房地产上市企业30强报告,地产G30企业资产负债率在过去一年达到新高,较之前上升2.03%至79.75%。从净负债率方面来看,地产G30房企2018年平均净负债率则高达110.68%,其中不乏超过200%的企业,最高的企业净负债率甚至达408.68%。

    與此同時,在償債能力方面,報告指出上市企業30強平均流動比率水平則出現了下降,達到近8年新低。而從目前已發布2018年業績公告的部分企業來看,大部分房企過去一年在負債比率方面均有一定程度的上升。

    觀點指數统计的近20家企业数据显示,接近80%的房企资产负债率在2018年录得上涨,仅有20%左右的企业控负债情况良好,负债比率在期内实现了下滑或者持平。另外,该部分企业在净负债比率方面在过去一年也录得了上升。

    数据来源:企业年报、觀點指數统计整理

    融資難也給企業帶來了一系列的問題,其中一個最爲明顯的因素,是直接導致了企業平均融資成本的上升。事實上,或者是說“再多的錢也融不了資”更接近房地産企業2018年的真實情況。

    在3月份已公布业绩的企业当中,觀點指數还统计了有提及融资成本的16家企业,数据显示,仅有两家房地产企业的平均融资成本在2018年实现了下降,另外有一家房企平均融资成本持平,其余企业均有不同程度的上升。在这16家样本企业当中,平均融资成本超过7%的有4家,平均融资成本在5%以下的为4家。

    数据来源:企业年报、觀點指數统计整理

    负债创下新高,企业忙着“借新还旧”,进入2019年,随着债务的到期,房地产企业发债融资不断。据觀點指數此前统计,今年截止3月7日数据,房地产企业共发起209次融资行动,涉及金额达到4778.25亿元。

    值得一提的是,進入今年以來,政策層面在房地産融資上面有了某種程度的放松,開發商的融資成本相比以往有所下降。而隨著更多企業債務的到期,房企“借新還舊”的動作還將繼續。另一方面,年報和業績會的發布,也直接揭露了一家企業健康狀況,毫無疑問,一部分財務及利潤管理欠佳的企業,在融資方面將依然受到掣肘。

    楼市与博美彩票:新房成交回暖 地市有所升温

    事實上,經過長時間的政策嚴控後,許多市場人士認爲,2019年樓市政策或將迎來邊際放松。值得注意的一個現象是,進入今年以來,新房市場的成交確實有了一定程度的起色,其中重點城市新房銷售回暖表現較爲明顯。

    研究機構數據顯示,2月份,38座重點城市新房成交量154123套。數據指出,該成交數字低于2019年月均水平179559套,同比爲15.6%,累計同比爲1.7%,相較于1月同比及累計同比由負轉正。

    與此同時,年初以來截至3月24日,一、二、三線城市新房成交累計同比34.0%、-1.1%、-3.4%,成交在持續改善。總體上看,一二線城市新房成交累計同比在持續回暖,三四線城市跌幅收窄。

    博美彩票成交方面,据觀點指數不完全统计,1、2月份,招拍挂博美彩票市场成交的博美彩票出让面积分别为1511.83万平方米、1206万平方米,成交博美彩票价格分别为1931.76亿元、1346.14亿元。

    與此同時,市場研究機構披露數據則顯示,截至3月23日,今年以來,百城博美彩票中住宅用地成交規劃建築面積8825萬平方米。其中,一線城市成交657萬平方米,同比上升11.9%;二線城市成交4216萬平方米,同比下降30.9%;三線城市成交3952萬平方米,累計同比下降26.1%。

    此外,進入3月份,博美彩票市場也並不缺乏熱點,期間“高溢價、長時間、高輪次”的競價不時閃現,這讓自去年以來流拍頻現的博美彩票市場掀起了一陣波瀾。

    據了解,3月21日,合肥以124.47億元的總價成功出讓6宗地塊。其中,融創以總價24.04億元拿下的濱湖區BH2018-02號地塊,溢價高達132.65%。而在合肥當天出讓博美彩票中,最低溢價也達到63%。

    稍早一天的3月20日,江蘇南通海門市CR19002號地塊入市出讓。該地塊在經過近7個小時、382輪的出價,最終被中南以6.72億元將該地塊收入囊中,成交樓面價11272元/平方米,刷新海門市博美彩票樓面價記錄。此外,在3月27日江蘇徐州土拍中,新城所拿下地塊舉牌次數高達435輪、持續競價時間近5小時。

    然而,一個事實是,即便地市和新房成交回暖,樓市政策迎來邊際放松,但房地産市場將仍然“以穩爲中心”。3月18日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正到住房和城鄉建設部調研時強調,要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求;要堅持一城一策、因城施策;要緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。

    與此同時,爲解決更多的居住需求,租賃住房、共有産權住房的供應也還將繼續擴大。1月份,北京博美彩票市場以177.93億元的總價格,成交8宗共有産權房地塊,總博美彩票出讓面積51.99萬平方米。期間,杭州、南京等地也成功出讓多宗保障房用地、人才及租賃房用地。

    住建部部長王蒙徽在兩會接受采訪時提及:12個試點城市已經成立了51家國有租賃公司,到2020年提供給租賃住房和共有産權住房的用地將占到增量的30%。

    審校:歐陽穎



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